Feeds:
Articole
Comentarii

Posts Tagged ‘Autorizatie construire’

Beneficiarul trebuie sa declare inceperea lucrarilor de construire la Inspectoratul de Stat  in Constructii (ISC)  dupa obtinerea Autorizatiei de Construire si inainte de inceperea executiei  .

Documentatia cu care beneficiarul trebuie sa se prezinte la ISC este proiectul tehnic  si Autorizatia de construire  valabila. Suplimentar, se va plati o taxa in cuantum de 0.7% din  valoarea estimata a constructiei.

ISC va verifica programul de faze determinante si va stabili fazele la care la care doreste sa fie prezent. De asemenea, beneficiarul este obligat sa angajeze un Diriginte de Santier (DS), care sa realizeze cartea tehnica a construcitiei si care sa reprezinte beneficiarul in relatia cu celelalte parti implicate. De asemenea, in situatia in care constructia va fi realizata in regie proprie, beneficiarul are obligatia sa angajeze un Responsabil Tehnic cu Executia (RTE).

Partile implicate pe parcursul executiei sint urmatoarele :

  • Beneficiarul, reprezentat prin Dirigintele de Santier (DS), angajat de catre beneficiar, reprezentind interesele beneficiarului. Dirigintele de santier intocmeste cartea tehnica a constructiei si verifica respectarea proiectului si calitatea lucrarilor de executie.
  • Executantul, care trebuie sa aiba angajat un Responsabil Tehnic cu Executia (RTE), care sa verifice calitatea lucrarilor si respectarea proiectului, din partea executantului. In cazul in care constructia se realizeaza in regie proprie, beneficiarul va angaja responsabilul tehnic cu executia.
  • Proiectantul, ce trebuie sa fie prezent la fazele determinante sa verifice respectarea proiectului.
  • Inspectoratul de Stat in Constructii, care are rolul de a verifica respectarea proiectului si a calitatii lucrarilor de constructii.

Aceste demersuri trebuiesc facute inainte de inceperea executiei. Daca se incepe executia inainte de a trece prin acesti pasi, lucrarile de constructie se vor sista pana la intrarea in legalitate (care poate implica amenzi, realizarea de expertize etc).

Beneficiarul (dirigintele de santier) are obligatia de a chema la fazele determinate toate partile implicate. Partile implicate au obligatia de a fi prezente la convocare. Se recomanda ca anuntarea fazelor determinante sa se realizeze cu cel putin 7 zile inainte. Se recomanda de asemenea ca anuntarea fazelor determinante sa se faca in scris (prin posta, posta electronica, SMS etc).

Neconvocarea tuturor partilor implicate in executie de catre beneficiar, exonereaza partile nechemate de orice responsabilitate ce ar putea sa le revina in mod normal. Astfel, beneficiarul se va afla in ilegalitate. De exemplu, in cazul neconvocarii, proiectantul nu isi poate asuma raspunderea pentru executia constructiei. Proiectantul in aceasta situatie nu va semna procesul verbal de faza determinanta si are dreptul sa stopeze lucrarile si sa convoace expertizarea constructiei, cheltuiala ce va fi suportata de cel vinovat pentru neconvocare (beneficiarul).

La fiecare faza determinanta se va intocmi un proces verbal de receptie care trebuie semnat de toti participantii. In cazul in care unul sau mai multi participanti au obiectii, acestea se vor nota si lucrarile vor trebui aduse la stadiul cerut. Acest lucru este necesar pentru ca prin procesul verbal beneficiarul cere partilor implicate sa isi asume raspunderea ca proiectul este respectat si ca lucrarile de constructie sunt bine realizate.

In cazul in care lucrarile nu respecta proiectul, sau beneficiarul nu cheama la fazele determinante partile implicate, beneficiarul este in ilegalitate cu constructia realizata. Altfel spus, executia nu a fost realizata conform legilor in vigoare, deci nu se poate cere partilor implicate sa isi asume raspunderea pentru modul de executie al cladirii. In aceasta situatie, beneficiarul trebuie sa angajeze un expert tehnic care sa evalueze starea constructiei si eventual sa indice masuri care trebuiesc luate pentru aducerea constructiei la nivelul de siguranta cerut prin lege.

Altfel spus, o economie pe parcusul executiei se poate transforma prin cheltuieli suplimentare la sfirsitul executiei, cheltuieli care in unele cazuri pot depasi costul constructiei realizate.

Beneficiarul trebuie sa inteleaga ca aceasta ‘birocratie’ este in folosul sau. De exemplu, la un cutremur pot aparea solicitari foarte mari asupra constructiilor, si in functie de modul de executie pot apare avarii usoare, avarii grave sau colapsul constructiei. De cele mai multe ori avarierea constructiei implica costuri foarte mari pentru remediere, iar colapsul cladirii poate aduce si pierderea de vieti omenesti. Proiectarea se realizeaza in functie de aceste solicitari exceptionale tocmai pentru a proteja vietile locuitorilor si pentru a micsora amploarea avariilor suferite de constructii. Din acest motiv este necesar ca beneficiarul sa respecte in totalitate proiectul, pentru ca de acest lucru depinde viata utilizatorilor constructiei si marimea cheltuielilor de remediere a avariilor la cutremure. Totusi, niciun proiect nu este realizat ca o constructie sa nu aiba nici o avarie, deoarece nu este economic, peste un anumit nivel de asigurare cheltuielile de executie crescind exponential. Din motivele enumerate mai sus rezulta ca orice constructie trebuie sa aiba un grad de asigurare la solicitari exceptionale suficient si nu pot fi lasate constructii la voia intimplarii.

Altfel spus, orice constructie ori se face cu respectarea in totalitate a proiectului, ori se face expertizarea constructiei si se consolideaza cladirea pentru siguranta utilizatorilor.

In orice moment al executiei se poate cere realizarea unei receptii partiale a constructiei, receptie care poate servi in diferite scopuri.

Ing. Ioan Dumitrescu

Read Full Post »

In primul rand trebuie sa  va ganditi la cladirea pe care doriti sa o construiti, la functiune si alte elemente reprezentative pentru ea. In functie de bugetul de care dispuneti va puteti consulta cu un constructor sau un arhitect care sa va ghideze catre  o structura si niste suprafete orientative. In cazul in care nu detineti terenul pentru constructie primul pas pe care trebuie sa-l faceti este sa studiati piata de proiectare de arhitectura si sa alegeti un arhitect cu care sa colaborati pana la terminarea lucrarii. Arhitectul va va putea indruma catre alegerea unui teren adecvat cladirii pe care doriti sa o construiti sugerandu-va niste caracteristici dimensionale minime, retrageri, deschideri, si va va putea consilia daca  incadrarea terenului ales  in reglementarile de urbanism zonale va sunt favorabile sau creeaza prea multe constrangeri. Am intalnit de-alungul experientelor anterioare beneficiari grabiti care nu s-au consultat cu un specialist in domeniu si au decis sa cumpere terenuri partial construibile sau total neconstruibile (spre exemplu un teren era in zona de protectie a cailor ferate) sau cu retrageri impuse si indicatori urbanistici care nu permiteau ridicarea unei cladiri in parametrii doriti de beneficiar.

Dupa achizitionarea terenului ar trebui sa-i dati arhitectului tema de proiectare care sa contina minim urmatoarele date:  functiunea pe care doriti s-o aiba cladirea; o suprafata construita/ desfasurata orientativa; numarul de incaperi dorite, functiunea si tipologia lor; preferinte privind orientarea si pozitionarea cladirii pe teren; tipologia formala a cladirii sau elemente stilistice ( spre exemplu modern-minimalist sau clasic, etc), tipul de acoperire (terasa sau sarpanta), eventuale preferinte privind materiale de constructie si finisaje,  fluxuri functionale, etc.  Pe baza cerintelor Dvs. si a reglementarilor de urbanism zonale arhitectul va va intocmi o propunere constand in schite, crochiuri sau imagini tridimensionale pe care o veti accepta sau o veti modifica impreuna, adecvand-o imaginii cladirii pe care vi-o doriti.

Pe baza acestor schite initiale puteti solicita arhitectului sa se ocupe de demersurile obtinerii certificatului de urbanism de la primaria locala sau sa va intocmeasca un memoriu tehnic in care sa explice ce se doreste a se construi, pe care sa-l depuneti personal la Serviciul Urbanism din cadrul primariei. Certificatul de urbanism este un act informativ (care nu va confera dreptul de a construi) emis de primaria locala care precizeaza care sunt conditiile de construibilitate ale terenului ( retrageri, procent de ocupare a terenului POT, coeficient de utilizare a terenului CUT, regim maxim de inaltime, functiuni admise, etc) si precizeaza care sunt avizele, acordurile si documentatiile necesar a fi intocmite pentru obtinerea Autorizatiei de construire. Durata de emitere a Certificatului de urbanism variaza de la primarie la primarie, dar, conform legii nu poate depasi 30 zile. Aceasta este o situatie teoretica, pentru ca in practica mi s-a intamplat sa astept si 5 -6 luni emiterea unui Certificat de urbanism, recordul absolut detinandu-l Primaria Sector 5!  Ma veti intreba „Bine…dar cu o spaga?…” Eu unul nu sunt adeptul spagii, pentru ca noi formam acest sistem si-l intretinem! Si chiar si fara spaga lucrurile trebuie sa se miste pana la urma, chiar cu o anumita intarziere, dar se misca, pentru ca nicio autoritate locala nu va poate lua dreptul de a construi atata timp cat respectati reglementarile locale si legislatia in vigoare. Iar daca cei care au rolul de a combate coruptia ar face un exercitiu simplu de a se duce la o primarie -oarecare- si sa incerce sa mituiasca un functionar -oarecare- cred ca ar avea o reusita de 95%!

In fine, sa continuam…Pe baza Certificatului de Urbanism arhitectul, care este de regula si seful de proiect intocmeste o echipa formata din arhitecti, ingineri structuristi, de instalatii si alti specialisti (experti tehnici, etc.), care vor intocmi impreuna proiectul cladirii pe specialitati, defalcat pe faze de proiectare: DTAC (Documentatie tehnica de autorizarea cladirii), PTh (proiect tehnic) si DE (Detalii de executie), al caror continut il vom detalia intr-un alt articol.

Proiectul de autorizare, impreuna cu Certificatul de urbanism si avizele, acordurile si documentatiile solicitate de acesta se depun, odata cu achitarea taxelor legale, la Primaria locala. Daca totul este in regula, cam in acelasi timp si in aceleasi conditii pe care le-am descris mai sus la Certificatul de urbanism va iesi si Autorizatia de Construire….mare minunatie!

In timp ce se elaboreaza proiectul ar fi bine sa cautati un constructor cu experienta si recomandari si un diriginte de santier, care va avea rolul de a fi reprezentantul Dvs. pe santier si de a veghea la respectarea proiectului. Este foarte important ca dirigentele sa nu aiba nicio legatura anterioara cu constructorul-deci sa nu vina din partea acestuia- spre a nu va prejudicia interesele.

Bogdan Patras

 

 

 

Read Full Post »